erreur credits, verifier TEG crédit

Des erreurs souvent présentes dans le calcul du coût des TEG des crédits immobiliers !

Selon l’article L.312-8 (2°) du code de la consommation, toutes les offres de crédit mentionnées à l’article L.312-2 doivent préciser le Taux Effectif Global (TEG) de l’opération.

Le Taux Effectif Global (TEG) doit indiquer en pourcentage le coût total et exact du financement, soit le taux d’intérêt du crédit auquel vient s’ajouter l’ensemble des frais inhérents à l’opération.

Aux termes de l’article L.313-1 du code de la consommation, doivent être ajoutés aux intérêts conventionnels « les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels ».

Le TEG se compose du montant des intérêts et de tous les frais nécessaires à l’obtention du crédit ; on parle de ce qui forme un tout pour l’obtention du financement.

Quels sont les éléments à inclure dans le clacul du TEG ?

Ainsi, pour l’évaluation du coût du TEG, il faut tenir compte :

  • Du taux d’intérêt proprement dit correspondant à la rémunération du préteur ou taux nominal.
  • Des frais d’ouverture de dossier.
  • Des primes des assurances emprunteurs.
  • Du coût des sûretés qui conditionnent l’octroi du prêt immobilier (frais d’inscription d’hypothèque, frais d’information des cautions, etc.).
  • Des frais d'adhésion à une convention de cautionnement mutualiste.

Mais aussi :

  • Des sommes versées à des intermédiaires, même si elles sont stipulées par des actes distincts du prêt.
  • D’une première prime du contrat d'assurance sur la vie dont la souscription subordonne l'octroi d'un prêt.
  • Des impôts, taxes et droits mis contractuellement à la charge de l'emprunteur dès lors qu'ils accroissent les charges de l'emprunt.
  • Du coût des parts sociales dont la souscription est imposée par l’établissement prêteur comme condition d’octroi du prêt.
  • Du coût de la souscription d’une assurance-incendie exigée par le prêteur.
  • Des frais de notaire et d'hypothèque dès lors qu'à la date de l'acte les frais de notaire et d'inscription hypothécaire sont déterminables.

Tous les frais que le prêteur aura mis à la charge de l’emprunteur pour l’obtention du crédit immobilier doivent être inclus dans le calcul du Taux Effectif Global (TEG). Si ce n’est pas le cas, alors la banque se trouve en infraction à la loi.

Que se passe-t-il lorsque ces règles ne sont pas respectées ?

Lorsque le calcul du TEG mentionné dans l’offre de crédit immobilier contient une erreur, la stipulation d‘intérêt est nulle. Il convient alors de lui substituer le taux d’intérêt légal pour chaque période annuelle du crédit, cela forçant la banque à la restitution des intérêts prélevés à tort pour les échéances déjà payées.

Ce taux d’intérêt légal est généralement très inférieur au taux d’intérêt proposé par la banque.

Un TEG est jugé « erroné » si les éléments communiqués ne sont pas conformes aux prescriptions des articles L.313-1 et R.313-1 du Code de la Consommation.

Le TEG est ainsi « erroné » s’il est mathématiquement inexact et/ou si les mentions s’y rapportant sont incomplètes.

En droit, une faute aboutit à une sanction,
vous pouvez dès lors demander réparation !


Sur le fondement des articles L.313-1, L.313-2 et R.313-1 du Code de la Consommation ainsi que de l'article 1907 du Code Civil, la jurisprudence considère que la mention d'un TEG exact est une condition de validité de la stipulation des intérêts, de sorte que lorsque le TEG mentionné dans le crédit immobilier est erroné, la stipulation d'intérêt est nulle ; il convient alors de lui substituer le taux d'intérêt légal pour chaque période annuelle du crédit, cela obligeant la banque à la restitution des sommes prélevées à tort pour les échéances déjà réglées.

Dans quelle proportion ces règles ne sont pas respectées ?

Notre analyse, basée sur plus de 16 000 crédits étudiés, montre qu'environ 50 % des offres de crédit comportent des erreurs de calcul ou de formalisme (source AFUB – Mr Maître Serge – Figaro TV) !

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